Tot mai multe apartamente vechi se vând deja „modernizate”, cu pereți dărâmați, balcon închis sau bucătărie mutată. Când intră în joc și banca, cumpărarea unui apartament cu modificări interioare devine mai complicată. În rândurile de mai jos găsești ce trebuie să verifici înainte să îți blochezi avansul și să depui dosarul de credit.
De ce pot fi o problemă modificările interioare când iei credit
Când cumperi cu banii jos, modificările țin mai mult de gust și de siguranță. Când ai nevoie de credit ipotecar, locuința este garanția băncii, iar banca se uită foarte atent la concordanța dintre apartamentul din acte și cel din realitate.
Dacă pe planul cadastral apar trei camere separate, iar în realitate este un open space cu pereți dărâmați, evaluatorul va consemna diferențele. La fel, dacă balconul a fost unit cu camera sau bucătăria a fost mutată pe balcon sau pe hol.
În funcție de cât de mari sunt modificările și dacă au existat sau nu autorizații, se poate ajunge la trei situații neplăcute:
- banca scade valoarea apartamentului față de prețul cerut;
- banca condiționează creditul de intrarea în legalitate a modificărilor;
- dosarul de credit este respins pentru că modificările afectează siguranța sau nu pot fi legalizate.
De multe, vânzătorul nici nu mai are toate documentele sau spune „așa se vinde, toată scara a făcut la fel”. Banca însă nu lucrează cu „merge și așa”, ci cu acte și proceduri.
Actele pe care trebuie să le vezi înainte să te îndrăgostești de apartament
Primul pas înainte de avans sau antecontract este să ceri toate documentele locuinței, nu doar să te uiți la mobila frumoasă și la finisaje. Cumpărarea unui apartament cu modificări interioare începe, de fapt, de la hârtii.
Acte la care te uiți prima dată
Ideal, vânzătorul ar trebui să poată pune pe masă:
- actul de proprietate (contract de vânzare, donație, moștenire etc.);
- extras de carte funciară pentru informare, recent;
- plan cadastral al apartamentului (schița oficială);
- proces-verbal de predare-primire, dacă este apartament nou;
- certificat fiscal de la primărie (se obține ușor și arată că nu există datorii la impozit).
Compară schița cadastrului cu apartamentul în care intri. Dacă vezi pereți lipsă, uși mutate, balcon integrat sau camere apărute „din neant”, este clar că s-au făcut modificări după întabulare.
Modificări care au nevoie de autorizație
Nu orice schimbare din apartament cere mers la primărie. Zugrăvitul, schimbarea gresiei sau înlocuirea ușilor interioare, de exemplu, sunt lucrări obișnuite. Devine însă complicat când s-a umblat la compartimentare sau la fațadă.
În general, pentru un apartament de bloc, au nevoie de autorizație și ulterior de actualizarea cadastrului:
– demolarea sau construirea de pereți, inclusiv din BCA sau rigips, dacă modifică compartimentarea din acte;
– unirea unei camere cu balconul sau închiderea balconului cu tâmplărie definitivă;
– mutarea bucătăriei, dacă implică schimbarea poziției chiuvetei și a instalațiilor de gaz;
– orice intervenție la pereți structurali sau grinzi (aici este vorba de siguranța blocului).
În mod normal, vânzătorul ar trebui să poată prezenta autorizația de construire, proiectul tehnic și procesul-verbal de recepție pentru lucrări, respectiv un nou cadastru care reflectă starea actuală. Faptul că „nu a cerut nimeni până acum” nu îi ajută pe cumpărător și bancă.
Ce verifici direct cu banca și cu notarul
După ce ai văzut actele și apartamentul, următorul pas este să verifici cât de „digeste” sunt modificările pentru bancă. Nu toate instituțiile de credit privesc la fel aceste situații.
Discută deschis cu ofițerul de credit despre ce ai găsit. Trimite, dacă poți, planul cadastral și fotografii cu zonele modificate. Banca poate cere un punct de vedere al evaluatorului sau poate spune din start că nu acceptă apartamente cu anumite tipuri de modificări.
Evaluatorul trimis pentru raportul de evaluare va nota explicit diferențele dintre acte și realitate și poate recomanda:
– acceptarea apartamentului „ca atare”, dacă modificările sunt minore;
– diminuarea valorii, cu acceptul tău și al vânzătorului;
– efectuarea unei expertize tehnice sau readucerea la forma inițială, dacă există suspiciuni legate de structura de rezistență.
Notarul este, de asemenea, un aliat bun. Îl poți întreba fără probleme dacă, în forma actuală a actelor, se poate încheia un contract de vânzare-cumpărare finanțat prin credit. Unii notari recomandă în mod expres intrarea în legalitate înainte de antecontract.
Ce acceptă, de obicei, banca și ce ridică steagul roșu
Fiecare bancă are propriile proceduri, dar în practică se observă câteva linii generale când vine vorba de cumpărarea unui apartament cu modificări interioare.
De regulă, sunt considerate mai ușor acceptabile:
– compartimentări ușoare cu rigips care nu apar în cadastru, dacă nu „mănâncă” din circulații și nu mascază geamuri;
– închiderea balconului cu tâmplărie, dar fără unire totală cu camera și fără încălzire trasă acolo;
– înlocuirea instalațiilor sanitare și electrice, cu condiția să fie făcute corect.
Devine sensibil terenul atunci când:
– s-au tăiat goluri în pereți groși sau în grinzi;
– s-a unit balconul cu camera și nu mai există perete exterior, ci doar tâmplărie;
– bucătăria a fost mutată în altă cameră sau pe balcon, iar fostul spațiu de bucătărie a devenit dormitor;
– nu există niciun fel de autorizație sau expertiză pentru aceste schimbări.
În astfel de cazuri, multe bănci cer fie expertiză tehnică și intrare în legalitate, fie refuză să ia apartamentul în garanție. Chiar dacă tu ești dispus să riști, instituția care îți dă banii nu va face același lucru.
Pași concreți dacă îți place apartamentul, dar are modificări
Situația clasică: ai găsit locuința „perfectă”, dar balconul este unit cu sufrageria, iar bucătăria pare „mutată” în living. În loc să renunți imediat sau să mergi orbește mai departe, poți urma câțiva pași clari.
1. Cere toate actele și pozează-le sau scanează-le. Trimite-le către banca la care vrei să iei credit, eventual, către un notar cu care colaborezi.
2. Cere vânzătorului, în scris, să declare ce modificări a făcut el sau foștii proprietari și dacă are vreo autorizație pentru ele. Răspunsul vag „așa am cumpărat” este un semn că trebuie să verifici și mai atent.
3. Dacă banca îți spune că ar accepta apartamentul cu condiția unei expertize tehnice, discută cu un inginer sau arhitect. Costul nu este mic, dar este mai ieftin decât să blochezi avansul pe un apartament care nu se poate credita.
4. Negociază cu vânzătorul: fie reduce prețul, fie se ocupă el de intrarea în legalitate înainte de vânzare. Mulți proprietari acceptă să facă demersurile când văd că altfel pierd cumpărătorul.
5. Ferește-te să semnezi un antecontract cu clauze dure (pierdere de avans dacă nu obții creditul) înainte să ai un răspuns clar de la bancă privind situația modificărilor.
Cât te pot costa, de fapt, modificările făcute de fostul proprietar
Mulți cumpărători se concentrează doar pe rată și pe avans, dar ignoră costurile ascunse pe care le pot aduce modificările deja existente în apartament. Acestea pot însemna bani, timp și nervi.
În funcție de situație, te poți lovi de:
– costul unei expertize tehnice pentru a vedea dacă pereții dărâmați au afectat structura;
– taxe pentru obținerea unei autorizații de construire „post-factum”;
– onorariul proiectantului și al diriginelui de șantier, dacă este nevoie;
– costuri cu noul cadastru și cu intabularea modificărilor;
– eventuale refaceri ale unor lucrări pentru a respecta proiectul.
În unele cazuri, primăria poate refuza autorizarea unor modificări deja făcute, mai ales dacă afectează fațada blocului sau structura. Atunci singura variantă rămâne readucerea apartamentului la forma inițială, pe cheltuiala cuiva. De aceea, nu te uita doar la cât de spectaculos arată acum, ci și la câți bani s-ar putea „ascunde” în spate.
Întrebări frecvente
Pot lua credit dacă apartamentul are balconul închis și unit cu camera?
Depinde cum este făcută unirea și ce spune evaluatorul. Simplul balcon închis este, de obicei, acceptat. Când balconul este complet unit cu camera, banca poate cere autorizație și actualizarea cadastrului sau poate refuza garanția.
Cine trebuie să intre în legalitate, vânzătorul sau cumpărătorul?
În practică, este mai logic ca vânzătorul să aducă apartamentul la zi, pentru că el vinde un produs „complet”. Puteți negocia însă ca tu să faci procedurile, cu o reducere de preț care să acopere costurile și timpul pierdut.
Merită să plătesc expertiză tehnică pentru un apartament pe care poate nu îl voi cumpăra?
Uneori da, mai ales dacă prețul este atractiv și modificările sunt serioase. Expertiza costă, dar poate să îți arate rapid dacă locuința este sigură și creditabilă sau dacă trebuie să cauți altceva.
O locuință „șmecher compartimentată” poate arăta bine la prima vedere, dar când intră în scenă evaluatorul, banca și notarul, decorul se schimbă. Cumpărarea unui apartament cu modificări interioare ține, până la urmă, de un singur lucru: cât de dispus ești să plătești, în bani și timp, pentru ceea ce a făcut altcineva înaintea ta.
Acest material are rol informativ. Nu reprezintă recomandare financiară sau juridică, iar regulile pot diferi de la o bancă sau primărie la alta. Pentru decizii concrete, discută cu un ofițer de credit, un notar sau un specialist autorizat.
